Vendita di terreni dell’ISMEA: applicazione dell’imposta ipotecaria

L'istante chiede all'Agenzia delle Entrate di conoscere il trattamento fiscale applicabile all'iscrizione di ipoteca legale prevista dalla norma che disciplina la vendita di terreni dell'ISMEA (art. 13 c. 4-quater DL 193/2016), in caso di pagamento rateale del prezzo. In particolare, l'istante chiede alle Entrate di: poter applicare l'imposta ipotecaria nella misura fissa (primo quesito); chiarire l'ultima parte della disposizione di favore, secondo la quale le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sui terreni di proprietà dell'ISMEA in favore dei creditori del compratore ai sensi dell'art. 1523 c.c. sono da considerarsi nulle e sono cancellate dalla competente conservatoria dei registri immobiliari su semplice richiesta dell'Istituto e senza oneri per lo stesso (secondo quesito). L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione del 22 dicembre 2023 n. 77, condivide la posizione della Direzione istante secondo cui la garanzia rappresentata dall'ipoteca legale di cui all'art. 2817 c.c. non sembra potersi considerare un “unicum” con l'operazione fondiaria ai fini dell'applicazione del trattamento di favore previsto per l'imposta ipotecaria sul trasferimento del terreno. Nel dettaglio, si condivide l'assunto secondo cui l'agevolazione prevista dall'art. 2 L. 25/2010 sia limitata agli atti di trasferimento dei terreni di proprietà dell'ISMEA e non si estenda anche all'iscrizione di ipoteca legale che venga effettuata in occasione di tali trasferimenti, non potendosi ricomprendere tale operazione nella generica dizione “operazioni fondiarie” utilizzata nella medesima norma. L'ipoteca legale ex art. 2817 c.c., piuttosto, si configura quale atto “autonomo”, caratterizzato da una propria causa, previsto dalla legge a tutela di un soggetto diverso dall'acquirente. In conclusione, sulla base di quanto precede, si ritiene che l'iscrizione di ipoteca legale ai sensi dell'articolo 2817 c.c., a garanzia del pagamento rateale del prezzo dovuto per l'aggiudicazione dei terreni da parte di giovani imprenditori, sia soggetta all'imposta ipotecaria ai sensi dell'art. 1 D.Lgs. 347/90, “commisurata all'ammontare del credito garantito, comprensivo di interessi e accessori” e nella misura proporzionale del 2 per cento, in base al combinato disposto dell'articolo 3 del medesimo d.lgs. e dell'articolo 6 della Tariffa allegata. Con riferimento al secondo quesito, l'art. 13 c. 4-quinquies DL 193/2016, prevede che “Le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sui terreni di proprietà dell'ISMEA in favore dei creditori del compratore ai sensi dell'art. 1523 c.c. sono da considerarsi nulle e sono cancellate dalla competente conservatoria dei registri immobiliari su semplice richiesta dell'Istituto e senza oneri per lo stesso”. Con tale disposizione, il legislatore ha inteso preservare ISMEA dalle conseguenze dei gravami che dovessero intervenire in favore dei creditori del compratore che ha acquistato con le modalità di cui all'art. 1523 c.c., ossia mediante vendita a rate con riserva della proprietà, stabilendo “ex lege” la declaratoria di nullità per le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli e la cancellazione da parte della competente conservatoria dei registri immobiliari su semplice richiesta da parte dell'ente. Al riguardo, si ritiene che la locuzione senza oneri per lo stesso contenuta nella norma in esame debba intendersi di carattere generale, volta ad esentare da tributi la formalità di cancellazione delle iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a semplice richiesta di ISMEA. Fonte: Ris. AE 22 dicembre 2023 n. 77