Diritto di usufrutto di servitù prediale, il punto del Fisco

L'Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento in tema di costituzione del diritto di usufrutto e del diritto di servitù prediale su un terreno agricolo. L'Agenzia ha ricordato che tra tali diritti reali su cosa altrui rientra anche l'usufrutto, di cui agli articoli 978 e  ss.  del codice civile. L'usufrutto attribuisce all'usufruttuario il diritto di godere e di usare la cosa, facendone però salva la destinazione economica. Inoltre, ai sensi dell'articolo 980 del codice civile, l'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo. Dal punto di vista fiscale , l'articolo 67, comma 1, lett. h), del testo unico delle  imposte dirette stabilisce che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, quelli «derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni  immobili». È stato chiarito che, «ai fini dell'imposizione tributaria diretta è del tutto irrilevante la questione posta in ordine all'uso del termine ''concessione'' dal momento che il presupposto impositivo, preveduto dall'art. 81 [ora articolo 67], comma  1, lett. h) del D.P.R. 917/86, si realizza in capo al cedente il diritto reale di godimento, dovendosi intendere il termine ''concessione'' adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l'effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile». In sostanza, in applicazione del citato articolo 67, comma 1, lett. h), del TUIR,  il corrispettivo percepito dal proprietario persona fisica a fronte della costituzione del  diritto di usufrutto costituisce reddito diverso da tassare ai sensi del successivo articolo  71 del medesimo TUIR. Con  riferimento  alla  costituzione  di  servitù  prediale  si  osserva  che,  ai  sensi dell'articolo 1027 del codice civile, tale servitù consiste «nel peso imposto sopra un fondo  per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario» e può essere coattiva  o volontaria. Ai fini della tassazione è stato chiarito che,  nel caso della costituzione di tale diritto, si applica quanto previsto dall'articolo 9, comma  5, del TUIR, ai sensi del quale «Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società». In base all'articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR sono redditi diversi, se non costituiscono  redditi  di capitale  ovvero  se  non  sono conseguiti  nell'esercizio  di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per  la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della  cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante». Ai sensi del successivo articolo 68, comma 1, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i «corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo». FONTE: Risp. AE 12 luglio 2023 n. 381