Acquisto prima casa con garanzia all’80%: nuova proroga al 30 settembre

La stipula dei mutui per l'acquisto delle abitazioni principali è stata agevolata dalla Legge di stabilità 2014 (art. 1, c. 48, lett. c), L. 147/2013) attraverso l'istituzione del Fondo di garanzia per la prima casa. Tale Fondo, concede ai richiedenti-beneficiari una garanzia pubblica, nella misura massima dell'80 per cento su mutui dell'importo fino a 250 mila euro.

La misura agevolativa, inizialmente prevista per le domande presentate entro il 31 dicembre 2022, è stata già oggetto di due proroghe:

• la prima, prevista dalla Legge di Bilancio 2023 che ne aveva esteso l'operatività fino al 31 marzo 2023;
• la seconda, disposta dall'art. 3, c. 10-bis, del DL 198/2022, con applicabilità dell'agevolazione fino al 30 giugno 2023.

Con l'approvazione definitiva al Senato del DL 51/2023 (c.d. “Decreto Omnibus”), per i soggetti interessati arriva una nuova opportunità per beneficiare del finanziamento agevolato. Attraverso la modifica dell'art. 64, c. 3, del DL 73/2021, viene prorogata dal 30 giugno al 30 settembre 2023 l'estensione della garanzia massima dell'80%, a valere sul Fondo prima casa, sulla quota capitale dei mutui per l'acquisto dell'abitazione principale e destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età.

Il finanziamento agevolato

Come anticipato, il Fondo prima casa, le cui disposizioni attuative sono state definite dal DM 31 luglio 2014, concede garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari, d'importo massimo fino a 250 mila euro, connessi all'acquisto, anche con interventi di ristrutturazione ed accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario.

Pertanto, il finanziamento è concesso nel caso d'acquisto dell'immobile (anche con accollo da frazionamento), ovvero d'acquisto con ristrutturazione per l'accrescimento dell'efficienza energetica, mentre, è precluso nell'ipotesi di ristrutturazione senza acquisto.

La misura massima della garanzia concedibile è stabilita, in via ordinaria, al 50 per cento. Tuttavia, la stessa, è elevata all'80 per cento qualora venga erogata a favore di specifiche categorie di soggetti “prioritari”.

In merito, si ricorda che, affinché i soggetti richiedenti siano definiti come “prioritari”, è necessario che rientrino nelle seguenti categorie:

• giovani coppie;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 36 anni;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Gli stessi, inoltre, per fruire della garanzia pubblica fino all'80 per cento, devono:

• possedere un ISEE non superiore a 40 mila euro annui;
• richiedere un mutuo superiore all'80 per cento del prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo di oneri accessori.

I soggetti prioritari in possesso dei requisiti in precedenza esposti possono beneficiare della garanzia massima dell'80 per cento, anche quando il Tasso Effettivo Globale (TEG) è superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), ma nel rispetto di determinate condizioni. In particolare, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a 10 anni (calcolata nel mese precedente al mese di erogazione) e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Tale previsione, richiede la presenza di un differenziale positivo; qualora, invece, risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di maggior favore, sempre in relazione al TEGM in vigore.

Una precisazione dev'essere effettuata in merito alle caratteristiche dell'immobile per il quale viene richiesto il finanziamento: l'unità abitativa non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/1969.

Il mutuatario, inoltre, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non dev'essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli:

• di cui abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore;
• che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Modalità di presentazione della domanda

L'istanza di adesione al finanziamento agevolato per l'acquisto dell'abitazione principale, dev'essere inoltrata alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all'iniziativa, contestualmente alla richiesta di mutuo. Per l'individuazione degli istituti aderenti alla garanzia pubblica, è possibile consultare l'apposito elenco disponibile sul portale del soggetto gestore Consap.

Il modulo per la richiesta è reperibile sia sul sito web del MEF che del soggetto gestore o, in alternativa, direttamente in banca. Allo stesso, il soggetto richiedente dovrà allegare:

• un documento d'identità;
• la dichiarazione ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Entro 20 giorni dalla presentazione della domanda, Consap comunicherà alla banca l'esito dell'istruttoria sulla garanzia. Successivamente e, comunque, entro 90 giorni, la banca dovrà dare comunicazione al soggetto gestore del perfezionamento del mutuo garantito, ovvero della mancata prestazione dello stesso. L'omessa comunicazione dell'avvenuto perfezionamento dell'operazione o della mancata erogazione entro i termini previsti comporta la decadenza dell'ammissione alla garanzia del Fondo.

È opportuno evidenziare, da ultimo, che la concessione del mutuo ed il ricorso alla garanzia del Fondo, costituisce una facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni.