Rent to buy in caso di procedura esecutiva: adempimenti tributari

Con la risposta n. 250 del 16 marzo 2023, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che se un contratto di rent to buy è inopponibile a una procedura esecutiva e il giudice dispone la riscossione dei canoni da parte del custode giudiziale, la società in liquidazione deve comunque adempiere ai seguenti obblighi:

• fatturare l'importo, a titolo di canoni di godimento, dando evidenza nella parte descrittiva del documento contabile che il pagamento viene eseguito direttamente da terzi conduttori;
• versare la relativa imposta in favore dell'erario, applicando il regime IVA previsto in ragione della categoria di immobili di riferimento.

Si ricorda, infatti, che l'obbligo di emettere fattura e versare l'imposta all'erario grava sul cedente/prestatore e sorge nel momento in cui l'imposta diventa esigibile, salvo il caso di emissione anticipata (art. 21 DPR 633/72). L'effettiva riscossione del corrispettivo è, invece, ininfluente ai fini del funzionamento del meccanismo dell'imposta; ciò vale certamente con riguardo alla cessione di beni, ma anche per le prestazioni di servizi nell'ipotesi di emissione anticipata della fattura. In particolare, l'emissione della fattura comporta l'obbligo di liquidare e versare l'IVA ivi indicata, indipendentemente dal saldo della medesima, che potrebbe essere effettuato in un momento successivo ­ anche in favore di un terzo ­ o addirittura non avvenire affatto. Ne consegue che gli obblighi di fatturazione e versamento dell'imposta restano a carico del cedente/prestatore anche nell'ipotesi di pagamento del corrispettivo eseguito direttamente in favore di un terzo.

Nel caso di specie, il contratto di rent to buy relativo ad immobili intestati alla società Beta in liquidazione, oggetto di procedura esecutiva, è stipulato in favore della società Delta. I medesimi immobili vengono sublocati a terzi conduttori. Da una consulenza tecnica d'ufficio è emersa una sproporzione tra i canoni di locazione stipulati con i terzi conduttori e quanto previsto a titolo di canone di godimento nel contratto di rent to buy. Il giudice ha disposto la non opponibilità del rent to buy alla procedura esecutiva, stabilendo che il custode giudiziale provveda alla diretta riscossione dei canoni di locazione dai terzi conduttori. La società Beta, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate, deve comunque adempiere agli obblighi di fatturazione e di versamento IVA.

Fonte: Risp. AE 16 marzo 2023 n. 250