Esclusione dal regime di applicazione della cedolare secca, il caso del nudo proprietario

Non è possibile optare per il regime della cedolare secca nel caso di nudo proprietario che ha la disponibilità di fatto di una parte dell'immobile ( del quale la madre è usufruttuaria ) che intende locare a terzi. L'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'art. 26 TUIR prevede che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla formazione del reddito se non percepiti esclusivamente qualora la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Ai sensi del comma 2 del citato art. 26 TUIR, inoltre, se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali, in proporzione a ciascun diritto. I criteri di determinazione del reddito dei fabbricati sono contenuti nel successivo art. 37 TUIR, ai sensi del quale il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo. Con riferimento agli immobili locati, inoltre, la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfetariamente della percentuale prevista) sia superiore al ‘‘reddito medio ordinario'', il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Il reddito fondiario non è considerato dal legislatore come un diretto e prevedibile risultato di un’attività produttiva, secondo un rapporto di causa­-effetto, trattandosi di un reddito meramente potenziale e figurativo, tant’è che è costituito da un ‘‘reddito medio ordinario’’ determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo. I redditi fondiari sono inoltre imputati ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. La nuda proprietà per sua natura si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti. Ciò premesso, nel caso in esame, il contribuente istante, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ''di fatto'' di una parte dell'immobile gravato di usufrutto a favore della madre, che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, atteso che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell'Irpef, che non può essere imputato al nudo proprietario ai sensi dell'art. 26 TUIR. FONTE: Risp. AE 15 febbraio 2023 n. 216