Superbonus acquisto case antisismiche e credito maturato dallo sconto in fattura

Premessa

Interessante chiarimento in merito all'applicazione della detrazione del 110% spettante all'acquirente di unità immobiliari demolite e ricostruite con una riduzione del rischio sismico ad una o due classi di rischio inferiore per le spese sostenute dalle persone fisiche per acquisti di immobili residenziali effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.

La detrazione del cosiddetto Sismabonus acquisti, introdotta dal comma 1-quater dell'articolo 16 del DL n. 63/2013, prevede che gli acquirenti di immobili nuovi, sui quali sono stati effettuati interventi di demolizione e ricostruzione per la riduzione del rischio sismico, possano beneficiare di una detrazione di imposta che, a seconda della riduzione del rischio sismico conseguita, è pari:

• al 75%, se la demolizione ha portato al passaggio a una classe di rischio inferiore

• all'85% se la demolizione ha portato al passaggio due classi di rischio inferiore

• sul prezzo di acquisto risultante dal rogito notarile e comunque entro il limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Inoltre, devono essere immobili realizzati, nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3, a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici (anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente), da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell'immobile.

Superbonus e acquisto di case antisismiche

Gli acquirenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus del 110% per l'acquisto di case antisismiche solamente se i requisiti sussistono nel periodo di vigenza della norma: è necessario, in particolare, che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il termine previsto dalla norma.

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione nella dichiarazione dei redditi, l'acquirente può optare per:

• un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta (c.d. sconto in fattura);

• la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

È possibile fruire del Superbonus anche per gli acquisti effettuati dopo il 30 giugno 2022, ma comunque entro il 31 dicembre 2022, qualora alla suddetta data del 30 giugno 2022:

• sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;

• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta, ai sensi dell'articolo 121 del decreto Rilancio;

• sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali;

• siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;

• l'immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

L'Agenzia delle Entrate precisa che i suddetti requisiti devono ricorrere congiuntamente in quanto la mancanza anche di uno solo di essi non consente l'applicazione del Superbonus per gli acquisti effettuati dal 1° luglio al 31 dicembre 2022, ferma restando, tuttavia, la possibilità di fruire della detrazione nella misura del 75 per cento o dell'85 per cento per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024.

La maturazione del credito coincide con la data di emissione della fattura

La condizione che, “al 30 giugno 2022”, l'acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato “acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta” ha creato alcuni dubbi interpretativi in merito alla locuzione “credito maturato”, indicata nella norma: in particolare ci si è chiesti se tale condizione si verifichi solo a seguito dell'invio della prevista comunicazione di esercizio dell'opzione, non essendo sufficiente, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell'acconto con l'emissione della fattura contenente l'indicazione dello “sconto”.

L'Agenzia ribadisce quanto già contenuto nella circolare n. 30/E/2020 ove in applicazione dei principi generali in materia di tassazione dei redditi, ai fini dell'individuazione del periodo d'imposta in cui imputare le spese, si deve fare riferimento, per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi, alla data dell'effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. In caso di sconto in fattura, si può fare riferimento - in luogo della data dell'effettivo pagamento - alla data di emissione della fattura da parte del fornitore.

E, quindi, le spese si intendono sostenute per l'acquirente/beneficiario in capo al quale matura il diritto alla corrispondente detrazione alla data di emissione della fattura da parte del fornitore.

Si rammenta che lo sconto in fattura determina in capo al fornitore un credito d'imposta pari alla detrazione spettante da utilizzare in compensazione con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione dei dati concernenti la predetta cessione all'Agenzia delle Entrate e, comunque, non prima del 1° gennaio dell'anno successivo a quello di sostenimento delle spese; in alternativa all'utilizzo diretto, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della predetta Comunicazione, i cessionari e i fornitori possono cedere i crediti d'imposta ad altri soggetti.

In conclusione, è possibile fruire del Superbonus anche nel caso di acquisto di “case antisismiche” entro il 31 dicembre 2022 qualora, nel rispetto di ogni altra condizione, entro il “30 giugno 2022”, sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è praticato dall'impresa venditrice: quest'ultima potrà utilizzare il credito derivante dallo sconto applicato nelle fatture di acconto emesse entro il 30 giugno 2022 a condizione che venga trasmessa la prevista Comunicazione dei dati riferiti alla cessione in questione all'Agenzia delle entrate, da effettuare nel termine attualmente previsto del 16 marzo 2023.

Resta inteso che il diritto alla detrazione in capo all'acquirente e il corrispondente diritto all'utilizzazione del credito in capo all'impresa sono subordinati al rispetto delle condizioni normativamente richieste e, in particolare, alla stipula dell'atto definitivo di compravendita entro il 31 dicembre 2022.

Da ultimo, spetta il Superbonus quando l'immobile;

• al 30 giugno 2022 era accatastato “almeno in categoria F/4” (“unità in corso di definizione”), in cui il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d'uso e la consistenza non sono ancora stati definiti;

• entro il 31 dicembre 2022 sia oggetto del contratto di compravendita e rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).