Risoluzione di una convenzione di lottizzazione: quale regime fiscale si applica?

Con la risposta del 25 novembre 2022 n. 576, l'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in materia di tassazione ai fini delle imposte indirette degli atti conseguenti alla risoluzione di una convenzione di lottizzazione edilizia. Nel dettaglio, il Notaio istante, incaricato della stipula degli atti conseguenti alla risoluzione di una convenzione di lottizzazione edilizia (convenzione) chiede se: l'atto di retrocessione ai privati delle aree a suo tempo cedute gratuitamente al Comune sia soggetto all'IVA; l'atto di risoluzione dell'atto di ridistribuzione immobiliare, stipulato tra i lottizzanti, limitatamente alle particelle di terreno che vengono ritrasferite da un soggetto IVA, ricada nell'ambito di applicazione dell'IVA; nel caso in cui tutta la fattispecie o parte di essa non rientri nell'ambito applicativo dell'IVA, l'imposta di registro debba essere applicata in misura fissa o in misura proporzionale. L'imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate (art. 1 DPR 633/72). Per quanto concerne il presupposto oggettivo, costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere (art. 2 DPR 633/72). Quanto al trattamento ai fini dell'imposta di registro, con riferimento all'applicazione del regime agevolativo di cui all'art. 32 DPR 601/73, l'Agenzia delle Entrate, con la risposta in commento, precisa che l'ambito applicativo delle norme agevolative di carattere fiscale non può essere esteso, in via interpretativa, a fattispecie non espressamente contemplate dalle norme medesime. Gli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei Comuni o loro Consorzi sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecaria e catastale; il medesimo trattamento si applica anche ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d'obbligo previsti dalla L. 10/77, nonché agli atti preordinati alla trasformazione del territorio e a tutti i relativi atti attuativi posti in essere in esecuzione. Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate richiama la risoluzione 24 ottobre 2018 n. 80/E, secondo cui il regime agevolativo in esame non può essere esteso ad atti che non siano preordinati alla trasformazione del territorio o, sebbene genericamente preordinati a tale trasformazione del territorio, non abbiano ad oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla disciplina individuata dalla L. 10/77, tra i quali, invece, rientrano, tra l'altro, le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all'intervento edilizio e gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra lottizzanti. Nel caso in esame, secondo quanto dichiarato dall'istante, ad oggi le opere di urbanizzazione non sono state realizzate ed è stata accertata con apposito provvedimento la risoluzione della convenzione per inadempimento; pertanto, l'atto di retrocessione delle aree dal Comune ai lottizzanti non costituisce atto attuativo della convenzione ai sensi dell'art. 20 L.10/77. Ne consegue, che a tale atto non risulta applicabile la disposizione di favore di cui all'art. 32 c. 2 DPR 601/73. Ai trasferimenti delle aree effettuate dal Comune ai lottizzanti mediante il predetto atto di retrocessione, ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale trova applicazione la disciplina ordinaria. Per quanto riguarda il trattamento applicabile all'operazione di ridistribuzione di aree, ai fini IVA, l'Agenzia delle Entrate precisa che qualora il soggetto che trasferisce le aree oggetto di redistribuzione effettui l'operazione nell'esercizio di una attività di impresa, il negozio di redistribuzione, considerata la tipicità causale della fattispecie negoziale, la quale svolge una funzione meramente ripartitoria/distributiva e non una tipica funzione di scambio negoziale, non rientra nel campo di applicazione IVA. Nel caso in esame, secondo quanto rappresentato, la risoluzione dell'atto di redistribuzione immobiliare avviene in assenza di conguagli, pertanto non si applica l'IVA. Infine, ai fini dell'imposta di registro, l'Agenzia delle Entrate ritiene applicabile l'art. 28 DPR 131/86. Fonte: Risp. AE 25 novembre 2022 n. 576