Ristrutturazione su immobile commerciale, il punto sui canoni a scaletta

La riduzione dei canoni dei canoni a "scaletta o scalettati”, concessa dalla parte locatrice rientra in un accordo tra le parti che non incide sulla quota dei canoni di locazione che devono essere iscritti in bilancio in base alla loro maturazione, ma che rappresenta l'imputazione in capo al proprietario degli immobili di una parte dei costi sostenuti dal conduttore per le migliorie apportate ai beni. È quanto ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la Risp. AE 12 agosto 2022 n. 424, in tema di spese di ristrutturazione su immobile commerciale in locazione e canoni a "scaletta o scalettati".

I canoni a scaletta o scalettati sono canoni di locazione di importo variabile in aumento o in diminuzione in base a elementi predeterminati dalle parti interessate, quali il fatturato oppure l'esecuzione da parte del conduttore dei lavori necessari a rendere l'immobile idoneo all'attività commerciale che verrà ivi svolta. Il canone di locazione stabilito annualmente in un certo ammontare, subisce delle variazioni in diminuzione durante l'esecuzione del contratto e nella pratica è utilizzato per consentire al conduttore di "rientrare", totalmente o parzialmente, delle spese dallo stesso sostenute per la preliminare ristrutturazione dell'immobile, il cui esborso si aggiunge a quello della locazione. Ciò ovviamente nel presupposto, più o meno esplicitato nel relativo contratto, che le opere di ristrutturazione eseguite sull'immobile da parte del conduttore ne accrescano il valore, a beneficio ovviamente del proprietario dello stesso.

Ai fini IVA

Nel caso sottoposto all'attenzione dell'Agenzia delle Entrate in sede di interpello l'istante chiede chiarimenti in merito al corretto trattamento ai fini delle imposte dirette e dell'IVA della riduzione del canone di locazione pattuita per 96 mensilità, a fronte dell'esecuzione di opere eseguite sull'immobile commerciale da parte del conduttore e chiede conferma circa la riconducibilità o meno dell'operazione alla permuta. Ai fini IVA, l'Agenzia ritiene che nella fattispecie ricorrano gli estremi della permuta.

Chiarita la natura permutativa dell'operazione, l'Agenzia specifica che sono applicabili alla fattispecie oggetto del presente interpello le disposizioni dell'art. 11 DPR 633/72.

Ai fini delle imposte dirette

Ai fini delle imposte dirette, per i canoni di affitto, trova applicazione quanto disposto per i contratti derivanti da prestazioni di servizi, ai sensi dell'art. 109 c. 2 lett. b) TUIR per cui «i corrispettivi delle prestazioni di servizi si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei servizi si considerano sostenute, alla data in cui le prestazioni sono ultimate, ovvero, per quelle dipendenti da contratti di locazione, mutuo, assicurazione e altri contratti da cui derivano corrispettivi periodici, alla data di maturazione dei corrispettivi».

FONTE: Risp. AE 12 agosto 2022 n. 424